Il D.L. n. 63/2013 (cosiddetto "Decreto energia", convertito
nella Legge n. 90/2013) in vigore dal 4 agosto 2013, ha sostituito il
precedente 'Attestato di Certificazione Energetica, necessario per le
compravendite o locazioni immobiliari, con l’Attestato di Prestazione
Energetica (A.P.E.).
Come indicato dall'art. 2, comma 1, lett. l-bis, D. Lgs. n. 192/2005,
modificato dal D.L. n. 63/2013, l'Attestato di Prestazione Energetica deve
attestare la prestazione energetica di un edificio, ossia il tipo di consumo
energetico previsto sulla base di specifici parametri e fornire raccomandazioni
per il miglioramento dell'efficienza. L'APE deve essere allegato, a pena la
nullità degli stessi contratti, nei seguenti atti:
contratto di compravendita;
atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (esempio: donazione);
contratti di locazione, anche per locazioni turistiche, nuovi (non è
necessario in caso di rinnovo o proroga di un precedente contratto).
L'articolo 12 del Dl 63/2013 prevede la sanzione amministrativa tra 300
euro e 1.800 euro per il proprietario che, in caso di nuova locazione, non doti
l'immobile dell’APE. Anche gli operatori immobiliari sono soggetti ad ammenda
nel caso espongano o pubblichino inserzioni prive dell'indicazione relativa
alla classe energetica dell'edifico come risulta appunto dall'APE.
L'APE ha una validità temporale massima di 10 anni, salvo il caso di
interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica dell'edificio o
dell'unità immobiliare (esempio: sostituzione degli infissi o dell'impianto di
riscaldamento) che porti a una modifica della prestazione stessa.
L'obbligo non sussiste nel caso sia già disponibile il vecchio A.C.E.
(Attestato di Certificazione Energetica), rilasciato prima del 5 giugno 2013 (e
ancora in corso di validità) conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
Non sono, invece, compresi nell'obbligo di presentazione dell'APE I
contratti immobiliari relativi a:
fabbricati isolati con una superficie inferiore a 50 metri quadrati;
fabbricati industriali e artigianali, quando gli ambienti sono
riscaldati per esigenze del processo produttivo (esempio: una serra);
fabbricati agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di
climatizzazione;
edifici adibiti a luoghi di culto;
edifici il cui utilizzo non prevede l'impiego di sistemi termici, quali:
box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture
stagionali a protezione degli impianti sportivi (fatta eccezione per le
porzioni adibite ad uffici);
edifici non destinati alla permanenza di persone, quali: garage,
depositi, cantine, centrali termiche, locali contatori, legnaie, stalle;
fabbricati "al grezzo", nonché edifici venduti "al
rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici;
edifici "marginali" (esempio: portici, pompeiane, legnaie);
edifici inagibili che, come tali, non comportino un consumo energetico (esempio:
fabbricati in disuso).
Con riferimento all'imposta di registro, l'Agenzia precisa nella recente
Risoluzione 83/E/2013 che i soggetti tenuti alla registrazione del contratto di
locazione possono presentare in allegato l'APE, ma, trattandosi di un atto per
il quale non vige l'obbligo di registrazione, l’Ufficio dell’Agenzia procederà
alla registrazione del contratto, e dell’attestato allegato, con un’unica applicazione
dell’imposta di registro. Se, invece, il soggetto presenta l'APE in data
successiva alla registrazione del contratto di locazione, vi si applica
l'imposta di registro nella misura fissa di € 168 (€ 200 dal 1° gennaio 2014).
La risoluzione precisa ancora che chi registra un contratto di locazione in
modalità telematica sul sito dell'Agenzia delle Entrate (ossia: canali
"Locazioni web", "SIRIA" e "IRIS"), dato che con
tali sistemi non è consentito allegare documenti, potrà presentare
successivamente l'APE all'Ufficio in forma cartacea (insieme alla ricevuta di
registrazione) e l'Ufficio lo registrerà senza applicazione dell'imposta di
registro.
Con riguardo all'imposta di bollo, l'Agenzia delle Entrate comunica che se
l'APE è allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione non
deve essere assoggettato all’imposta di bollo. E' soggetto al bollo, invece,
nella misura di 16 euro per ogni foglio se viene allegata copia autenticata
dell'APE con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un
pubblico ufficiale.
La normativa pare di stretta attualità avuto riguardo ai continui
problemi di inefficienza strutturale degli edifici (costruiti e in fase di
costruzione) messi a nudo dagli eventi naturali. Ci pare, però, che la situazione
immobiliare complessiva sia ancora in una fase del tutto disorganizzata ab
origine e, probabilmente, sarebbe stato maggiormente opportuno provvedere prima
a livello legislativo con opportune regole che imponessero un passaggio più
graduale sulle svariate categorie di immobili, considerato che le situazioni
nei vari comuni italiani risultano essere assai differenti fra di loro. Il
rischio, infatti, potrebbe essere quello di avere un notevole blocco nella
stipula di contratti afferenti situazioni ordinarie pregresse di immobili
talmente datati, per i quali appare arduo dotarsi in tempi ragionevoli delle
prescritte attestazioni (vista, altresì, la burocrazia locale). Elemento che
sicuramente non aiuta potenziali sviluppi economici del settore.
Ciononostante, la ratio della norma è del tutto condivisibile e si spera
che, quanto meno, possa servire a dare il via a un definitivo cambio di rotta nelle
tecniche di costruzione, nonché a una maggiore oculata scelta dei materiali
utilizzati, in modo da garantire quella serietà e professionalità che dovrebbe
contraddistinguere sempre tutti i costruttori (e non solo una piccola parte
degli stessi), proprio anche per assicurare prima di tutto alle medesime
imprese condizioni di concorrenzialità paritarie.
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